不動産物件を購入しようと思った場合には、ご自身が住むことを考えて「駅やスーパーに近い」「学校区」といった立地条件だけでなく、その土地に係る法律もしっかりと調査することが必要となります。
何故かというと、購入した不動産物件が古くなったから建て替えをしようと思っても、法律の制限で、建て替えすることができない物件もあり、そういった物件は、将来的に売却しようと思っても「価値が付かない」ことがあるからです。
その代表的なものが「都市計画法」です。
都市計画法とは、「都市の健全な発展と秩序ある整備を図り、国土の均衡ある発展と公共の福祉の増進に寄与すること」を目的として定められている法律です。
つまり、国や地方公共団体が「このエリアは商業地域として発展させていこう。」「ここは自然を残して開発はしないようにしよう」と地域の利用方法に制限をかけていく法律となります。
この都市計画区域の中で、都道府県は、都市計画区域内での無秩序な市街化を防止し、計画的に市街地をつくっていく事を目的として「市街化区域」と「市街化調整区域」を指定することができる。（これを「線引き」と呼びます。）
■市街化区域とは！？
優先的かつ計画的に市街化を進める区域のことを市街化区域と呼ぶ。具体的には、「すでに市街地を形成している区域」と「おおむね10年以内に計画的に市街化を図るべき区域」によって構成されている。つまり、市街地として今後とも発展させていきたいエリアを市街化区域として指定する。
この市街化区域内であれば、基本的には建物の建設ができるので不動産としての価値は、ある程度見込めるのと、用途地域による制限もありますが住居系の地域であれば、住居として利用には制限も少なく、新築、改築も問題なく進めることができる区域となります。
■市街化調整区域とは！？
市街化区域とは反対に、市街化を抑制する区域のことを市街化調整区域と呼びます。この区域は、開発行為は原則として抑制されることになり、都市を整備していく為の道路や公園などの施設も原則として計画されません。
この市街地調整区域は、基本的に市街地をつくらないようにしていく区域なので、新築や改築は難しいことが多く（要件に該当すれば可能）、不動産としての価値も低く設定されてしまうことが多い。
■非線引き区域とは！？
市街化区域でも市街化調整区域でもない都市計画区域のことで、法律上は「区域区分が定められていない都市計画区域」と言います。つまり、都市から離れたような地域で、今後の利用方法が定まっていないような地域に設定されています。
市街化調整区域のように、再建築が難しいエリアでも無い為、不動産としての売買も可能なエリアと思って良いのではないでしょうか？
このように、目に見える不動産の価値だけではなく、法的な制限によっても不動産の利用方法や価値は異なってくるので、不動産物件を探す場合には、不動産会社に調査してもらいながら、選んでいくのが良いかと思います。