先日、名古屋市で開催された“日経 不動産投資フェア in 名古屋”へ行ってきました。
ミッドランドホールで、土曜日の開催でしたが、200人の定員は満席に近い状態でした。
時間の関係で、話を聞けたのは、下記の２社
■「不動産投資家はなぜ失敗してしまうのか？」
リズム 専務取締役 不動産コンサルタント 巻口成憲 氏
■「資産が資産を産み出す黄金の法則」
日本財託 資産コンサルタント 中嶋勝重 氏
２社の話の最終結論としては、これからの不動産投資を考えるなら、「東京」「１R」「中古不動産」「今、買いましょう！」といった３点でした。
それでは、それぞれのお話をまとめていきたいと思います。
まずは、リズム株式会社様のお話ですが・・・
１．不動産投資を考えるうえで「キャピタルゲイン（物件売買利益）」をしっかりと重視しましょう。
不動産の価格には15年～20年のサイクルがあり、次の価格のピークは2020年のオリンピック開催前後となるであろうとの事。その後も一時的に低迷することはあっても、不動産価格は人口動態よりも、不動産市場の期待値と価格の相関が強いので、東京の不動産であれば大丈夫です。
２．レバレッジを効かした投資が、不動産投資の魅力
現在は、銀行からの融資も通りやすく、レバレッジを効かせて投資ができるので、非常に高い利回りを狙う事ができます。
３．東京の中古物件のリノベーションがオススメ
都内のマンションで、物件価値の下落を見てみると、新築から３年間くらいは物件価格の下落が大きいが、築３年から１０年までが、年間１．２％程度の下落となる。
１０年から２０年までが、年間１．５％程度の下落。２５年を過ぎると０．５％程度となり、あまり変わらなくなってくる。つまり、築浅の物件や、築年数が経過した物件をリノベーションすれば価格の下落を抑え（リノベでアップできる）ながら、家賃収入でしっかりと利益を得ることができるのです。
次は、株式会社日本財託様のお話ですが・・・
上記と同じような内容は飛ばすと、２点
１．将来の賃貸需要が安定しているのは東京だけ
平成２６年度の都道府県別転入超過数を見てみると、東京がダントツの73,280人であり、愛知県は6,190人。人口が圧倒的に増えている事と、20代や30代前半のアパート需要の高い年齢層がその大半なので「東京の１R」に関しては需要は拡大することは明らかである。
２．レバレッジの黄金率
言葉で説明するのも、難しいかと思いましたが、探しても下記しかありませんでした。。。
■まとめ
両社のお話にもありましたが、東京の市場は確かに不動産投資といった観点からは魅力的な立地条件だと思いました。但し、既に不動産価格も上がってしまっているため、今後参入するには、しっかりとした物件の選定が必要だと思います。でないと高値掴みをしてしまって身動き取れない状態になるのが目に見えると思いました。
もう一点は、両社ともレバレッジを掛けることが最大の利点だと言う論調でしたが、これも一長一短であり、不動産投資をする上では、絶対的に魅力的な仕組みであるのは確かだが、調子に乗って買えるだけ買ってしまうのは、不動産市況が崩れた時には、売るに売れない不動産資産が残ってしまうので、自分のリスク量を把握しながら慎重にレバレッジの仕組みを有意義に使っていかないと怖いなと思いました。
最後まで、お読みいただきありがとうございます。
自分は、両社とも付き合いが無いので、お勧めすることも否定することもありませんが、いろいろ勉強する中で一つの情報源として活用していきたいと思ってます。
今回の内容は、あくまでも自分の勝手な感想なので、関係者の方にとって失礼な内容がありましたら申し訳ございません