東京ビックサイトで開催された賃貸住宅フェアで参加したセミナー
「原状回復トラブルと上手に付き合う方法」
講師：南青山法律事務所 青木龍一弁護士
こちらのセミナーでは、賃貸住宅の退去トラブルに多い原状回復をテーマについて勉強させていただきました。
退去時の原状回復は、入居者が汚したり、傷をつけてしまった部分は「借主負担」。
住んでいたら自然にできる汚れは「貸主負担」で修繕しましょう。
というのが一般的な考え方だと思うが、判断の基準が難しくトラブルが絶えない。
そこで現在では判断基準の一つとして国土交通省のガイドランを参考にしながら、入居者の負担とオーナーの負担を考えるような流れになっています。
まずは、入居者が通常利用をする中での汚れ（クロスの日焼けや、ＴＶや冷蔵庫の後ろにできる電気焼け）や、傷（ポスターを張ったりする際の穴）は、自然損耗として貸主負担となります。しかし、入居者の不注意でできてしまったクロスのひっかき傷など、通常の使用では発生しない汚れや傷は異常損耗として扱われ、借主負担となるのです。ただ、この異常損耗の場合も、クロスは経年劣化が認められ、居住年数によってクロスの価値が減っていく（６年経過で価値が０となる）ので、借主は退去時のクロスの価値の分だけを支払えば良いことになる。
さらに、これまではどんなに綺麗に利用していた人でも、お部屋のお掃除代（ルームクリーニング費用）だけは、借主に支払ってもらっていたことが多かったが、現在はルームクリーニング費用も借主からは取れないのである（裁判例としても、よっぽどでなければ通常利用の範囲内として扱われる）。
貸主としては、このルームクリーニング費用だけは必ず支払って貰いたいといった事で、現在では、ほとんどの賃貸契約書にルームクリーニングは借主負担ですよといった記載をしているケースが多いのだが、これも裁判になると取れないケースもあれば、問題なく取れるケースもある。その違いは何かと言うと、契約書に「成立条件」と「有効条件」が記載されているのか？がポイントとなる。
簡単にいえば「ルームクリーニングは借主負担とします。」とだけ記載されている契約書では、借主負担と認められないケースが多く「退去時の現況に関わらず、たとえ通常利用（自然損耗）の範囲内としても、この物件ではクリーニング費用として○○円を支払ってもらいます」といった感じに、金額の明記や、条件の明示を明らかにする必要があるという事でした。
それさえクリアすれば、これまでの判例では家賃の２ヵ月分くらいまでは、クリーニング費用として認められるという事で、中には長期間の入居者に対して最大３．５ヵ月程度の支払いを認めさせたケースもあるという事でした。
まとめると、基本的に退去時の修繕費は貸主負担（家賃の中に修繕費が含まれるといった考え方）が多く、入居者から取ることができない。しかし、契約時に敷引きや内装工事費用などの内容を、具体的な金額や条件を記載して入れておくことで、入居者に支払って貰うこともできる。その金額は、家賃以外に借主からもらう金額（礼金・敷引き・内装工事負担金）は最大で２か月程度までが有効なケースが多い。
こういった背景には、以前は貸主の立場が強く、借主は住居を探すうえで、不利益な条件でも契約をしないといけないことが多かったので借主保護が強かったが、現在はネット社会になり物件の比較も借主ができる環境であり、空き家率がこれだけ高い日本では借主は選びたい放題なので、借主保護は過大にする必要ないといった世の中の流れが影響しているのではないでしょうか？
今後も、時代背景によってどんどん変わっていくと思うので、常に最新の情報を得ながら運営していきたいですよね。